假结婚、假离婚买房，小心得不偿失

前段时间，国家发改委等多部门联合签署了《关于对婚姻登记严重失信当事人开展联合惩戒的合作备忘录》，婚姻登记严重失信当事人将面临14项联合惩戒措施。《备忘录》中惩戒的主要是伪造证件、证明而假结婚、假离婚的当事人。但实践中，还有一些当事人，为了规避限购限贷政策、取得购房资格、少缴税款、多贷款等目的，选择去婚姻登记机关办理结婚、离婚，也因此引发了不少房屋买卖合同纠纷。

问题产生的政策背景

2010年4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。通知规定“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”。

2010年4月30日，北京市政府率先出台了实施细则《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，规定“每户家庭只能新购一套商品房”。

2011年1月26日，国务院再次发出《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，第六条规定：“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。”

2011年2月15日，北京市人民政府发布《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，第十条规定：“对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭）、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”

2013年3月31日，《北京市人民政府办公厅贯彻落实<国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知>精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发〔2013〕17号）发布并执行，也就是我们所说的“北京新国五条”。该文件明确规定“自本通知下发次日起，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。”

2017年3月17日，北京市陆续出台一系列房地产调控新政，也就是我们所说的“317新政”。其中，3月24日中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京银监局、北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合发布了《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》（银管发【2017】68号）第二条规定：“对离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策，从严防控信贷风险据有关方面反映，近期，购房家庭通过离婚手段享受首套住房贷款政策的情形有所增加，这既影响了调控政策效果，也容易产生财产纠纷、还款能力下降等问题，增加商业银行住房信贷风险。因此，对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。”

出台上述政策主要是为了有效遏制投资、投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，但在政策影响下，部分人为了获得购房资格，还是通过“假结婚”“假离婚”的方式，规避限购限贷政策，从而达到自己的目的。

相关案例

2013年3月3日，被告杨某在第三人链家地产公司出具的购房承诺书上签字，该购房承诺书的内容为：“本人已详细阅读并清楚知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）、《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发〔2011〕8号）、《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发〔2011〕65号）中有关限购政策的规定，本人承诺遵守限购政策规定，提交的材料真实、合法、有效，并自愿接受相关部门核查家庭购房资格。以上承诺如与事实不符，违反限购政策导致本人所购住房不能办理网上签约、房屋登记手续，本人愿意承担由此造成的一切法律责任。

同日，原告运某、被告杨某签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同内容为，约定原告将某房屋出售给被告，原、被告均签订的《网上签约授权委托书》委托第三人办理房屋买卖合同的网上签约。协议签订后，第三人根据原、被告签订的《网上签约授权委托书》为原、被告双方办理了网上签约。

2013年5月6日，被告与之妻侯某在民政部门办理离婚。2013年5月10日，原、被告双方到北京市公积金中心办理了面签手续，但被告并未按照约定向原告支付首付款。同日，原、被告出具声明，内容为：“运某与杨某于5月10日进行西城区郝家湾3号楼1门12号房屋的市属公积金公司面签手续。2013年5月14日，被告与之妻侯某在民政部门办理复婚，导致被告丧失购房资质，无法办理银行贷款面签。2013年5月20日，第三人通过被告购房资质的初步审验通过。之后，双方因履行合同而产生纠纷，诉至法院，原告要求解除合同，并要求被告返还定金并支付违约金。

法院经审理认为：原、被告签订的北京市存量房屋买卖合同及原、被告与第三人签订的补充协议系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故上述协议应为有效协议，各方当事人均应按协议约定的内容享有权利及履行义务。被告在签订房屋买卖合同及补充协议之前，在第三人出具的购房承诺书上签字，该承诺书中明确约定了房屋购买限购范围及违反限购政策导致应承担的法律责任，被告在明知自己没有购房资格的情况下与原告签订房屋买卖合同及补充协议存在过错，被告主张在签订房屋买卖合同及补充协议之前曾告知原告其不具有购房资质，原告对此不予认可，被告对其主张未向本院提供充分证据予以证明，本院对被告的主张不予采信。在履行房屋买卖合同及补充协议过程中，被告为使自己取得购房资格与其妻办理了离婚，使得通过了北京市建委的购房资格的初步审查，被告离婚后与之妻在合同履行期间复婚，导致被告违反北京市购房限购政策，不具备北京市购房资质，无法继续履行与原告签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，对于上述协议的无法履行被告存在违约行为，应承担相应的违约责任，原告要求按照双方签订协议中约定的违约条款要求被告承担违约责任，被告提出约定的违约金数额过高，要求法院予以核减，本院综合考虑被告违约行为的性质及造成合同不能履行给原告造成的损失确定适当降低被告应承担的违约金数额，具体标准由本院核定。最终，法院判决解除了双方之前签订的房屋买卖合同，并判决被告返还原告定金3万元并支付违约金25万元。

律师分析意见

本案系假离婚后复婚导致房屋买卖合同无法继续履行的案例。本案中，双方在履行房屋买卖合同及补充协议过程中，被告为使自己取得购房资格而与其妻子办理了离婚手续，使其通过了市建委的购房资格的初步审查，这是典型的采用“假离婚”方式获取购房资格的情形。

然而，被告离婚后与之妻在合同履行期间复婚，导致被告违反北京市购房限购政策，不具备北京市购房资质，无法继续履行与原告签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，对于上述协议的无法履行系被告违约行为所致，其应承担相应的违约责任。

通过此案，我们对北京地区“假结婚”、“假离婚”引发的房屋买卖合同纠纷，作出如下分析：

一、与“假结婚”、“假离婚”有关的房屋买卖合同纠纷案件数量占合同纠纷案件数量比重大

通过检索2014年至2017年案件数据，可以看出，与假结婚有关的房屋买卖合同纠纷案件数量占合同纠纷案件数量的40.74%，与假离婚有关的房屋买卖合同纠纷案件数量占合同纠纷案件数量的29.03%，均在合同纠纷案件数量前列。

二、“假离婚”相关的房屋买卖合同纠纷案件数量与限购限贷政策施行密切相关

通过检索发现，随着北京市房地产限购限贷政策的实施，因“假离婚”引发的房屋买卖合同纠纷案件数量呈现逐年增加的态势。但在2017年“3.17新政”实施后，规定对离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策，在一定程度上遏制了采用“假离婚”购房的投机行为，2017年下半年开始至今，案件数量呈现明显的下降趋势。

三、多角度分析及风险提示

从婚姻登记的角度看，“假结婚”和“假离婚”并不是法律层面上的概念，只要婚姻双方当事人依法办理了结婚登记，便是合法夫妻；办理离婚登记手续之后，婚姻关系即宣告解除。因为在我国，婚姻状况以民政部门登记为准（例外是生效的离婚判决），婚姻登记具有公示公信的效力。虽然双方系“假结婚”，但只要符合法律规定，婚姻登记机关就应当为双方办理结婚登记，相反的，也只有符合《婚姻法》明确规定的婚姻无效的情形，即“重婚、有禁止结婚的亲属关系、婚前患有医学上认为不应当结婚的疾病，婚后尚未治愈的，未达到法定婚龄的”，才能申请确认婚姻无效。

从法律后果角度来看，“假结婚”和“假离婚”在法律上的后果，与真结婚和真离婚是一样的，法律上不存在“假”的结婚和离婚。也就是说，双方虽然为了某种利益“假结婚”，但他们的婚姻登记是有效的，双方以夫妻名义实施的法律行为也是有效的，当然也适用婚姻法的相关规定。

从另一方面讲，虽然双方是“假离婚”，但是他们在办理登记离婚时，也需要签署离婚协议并在民政部门办理登记手续，从法律后果的角度讲，双方已经解除婚姻关系，当然也要根据《婚姻法》等法律进行财产分割。

从法院案件审理的角度来看，由于法律无从得知人内心真实的意思表示，只能从人的外部行为和对外的意思表示来确定法律关系的性质和各方的权利义务。“假结婚”、“假离婚”中，往往登记手续是真的，但从当事人结婚、离婚的真实目的来看，并不存在夫妻感情，而是为了某种利益或者某种目的。然而，对于法院来说，并不了解双方结婚的目的和生活情况，因此，在此类案件审理中，法院往往要结合双方当事人陈述、是否签订有关协议、案件是否涉及利害关系人等因素来加以判断。

深圳离婚律师、深圳财产分割律师：http://www.szjslawyer.com/