婚前个人首付婚后共同还贷的房产，离婚时怎么分？

要结婚，先买房，几乎成了年轻人的烦恼。可是随之而来更大的烦恼却是，婚前个人按揭首付，婚后用夫妻共同财产还贷的房产，离婚时该如何分割？

【法律解析】

随着《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》出台之后，这个问题变得清晰了。

该解释第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。”

“依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

简单来说，这个法条对房产在离婚时的分割处理，包含以下意思：

1. 意思自治

夫妻双方协议处理。这是民事法律尊重意思自治原则的体现。

2. 法院判决

协议不成的，人民法院可以判决房产归产权登记一方。虽然此处规定的是“可以”而不是“应当”归产权登记方，但是为了与物权法的登记公示原则相协调，司法实践中一般判决房产归产权登记一方。

3. 债务处理

尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。

4. 利益补偿

婚后夫妻共同还贷的款项为夫妻共同财产，该款项所对应的房屋增值部分，应为夫妻共同财产，所以法律规定由产权登记一方对另一方进行补偿。至于共同还贷款项对应的增值部分如何计算，部分法院是以共同还贷额占全部房款的比例来确定的。

【法院判例】

案例一

2012年4月，小王婚前以首付购房款30%，剩余70%购房款按揭贷款的形式购买商品房一套。同年11月小王与小芳结婚后，夫妻共同财产还贷8万元。离婚时，小芳同意产权归小王，但要求共同还贷的款项应该平均分割。

法院判决，房产归属小王，小王补偿给小芳4万元。

案例二

2005年，李某和张某经人介绍结婚。婚后，双方居住在由丈夫李某婚前购买的房屋。2014年离婚时。双方争议的焦点是房产归属。该房产系婚前李某签的购房合同，10万元首付款亦由李某支付，但该房子在银行贷款，婚后双方共同归还了30万元贷款，仍有少部分余款未还。当年40余万元购买的房子如今已经增值到130万了，对于房屋该如何分配?双方各执一词，互不退让。

法院将房屋判给了李某，并承担未来还剩下贷款的还款义务。同时认定李某婚后还贷15万元加上首付款10万元共出资25万，张某婚后还贷出资15万，双方出资比例为5:3。由于房产已经增值到130万，净增值的90万，李某按比例需给张某补偿约33.75万。加上共同还款中张某出的15万多，最后李某一共补偿张某48.75万。

【案例评析】

两个案件都呈现了同一个法理，婚前按揭婚后共同还贷的房产，离婚时归属产权登记一方，并由归属一方补偿另一方共同还贷的部分。

两个案例之所以采用不同判决，是因为民事法律尊重当事人的意思自治，而当事人有权处分自己的权利。案例一，没有对房产的增值部分进行主张，因此法院采用了平均分割法；案例二，对房产增值部分进行主张及分割，法院采用出资比例的方法确定补偿数额。假如案例二张某没有主张增值的90万元，那么，李某需要补偿给张某的也只是15万元。

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