共同出资买房，分手后一方擅自卖房怎么办？

【案情简介】张三与李梅恋爱期间各出资20万元，购置了一套价值40万元的房屋结婚用。考虑到李梅还有作为无房户从单位承租公房的可能，于是，两人决定以张三的名义购房。因为李梅没有在房产证上署名，感觉不放心，所以两人签署了一份出资协议，约定以张三的名义购买的房屋属于两人共有，各占50%的份额。一年后两人未及结婚便告分手。李梅向张三催要自己的20万元出资款时，张三一直拖着不办。二个月后，张三电话告知李梅房产已出售，得款30万元，李梅紧接着收到了张三向王五售房的《房屋买卖合同》复印件和15万元汇款单。后经了解，该套房屋所在区段的同类房屋价格应在50万元左右。李梅觉得非常蹊跷，便打电话给王五核实其实际买价，但王五一口咬定就是合同上的价款。这让李梅恼火不已，自己的5万元难道就这样打水漂了？问：能不能通过诉讼请求判令张三的售房行为无效？

【律师分析】李梅想主张售房行为无效难度很大，即使李梅提起诉讼，法院也很难判处张三的售房行为无效。因为，虽然对内而言，该套房屋属于两人共有，张三在处理该房屋时应征得李梅同意，但对外而言，按照产权证的记载，张三是该套房屋的唯一产权人，其是有权出售房屋的，其与王五的买卖行为已经完成，并经登记主管机关办理了房产的过户手续，因此王五会被视为善意第三人而给予保护。除非李梅能够提供有效证据证明，王五在明知该房共有的情况下，与张三恶意串通，以明显不合理的低价购得房屋，否则法院会判决张三与王五签署的《房屋买卖合同》是合法有效的。

根据李梅和张三签署的出资协议，两人是共同出资购买房屋，而不是李梅借款给张三购买房屋。故李梅不能按照借款方式直接要回自己的出资款，而只能享有投资形成的收益。从李梅挽回损失的救济方式上考虑，其可以从未经其他共有人同意，擅自处理共有财产给其他共有人造成损失的角度，以财产损害赔偿为案由向法院起诉张三，请求法院根据其提供的房屋价格评估报告，判令张三赔偿实际损失，这样操作，与其直接诉请判令张三与王五签署的《房屋买卖合同》无效相比，成功可能性更大些。

【律师提醒】在一方出资但不作为产权人的情况下，如果恋爱双方约定产权共有，则应同时约定，未经一方（隐名出资方）书面同意，另一方（名义出资方）在任何情况下不得将该套房产对外出售。只有这样，才能有效地防止名义出资方与第三方恶意串通后，低价转让房产。如果在双方的购房出资协议中没有这样的约定，那么，隐名出资方还可将其出资款作为对其另一方的借款，要求另一方向其出具借条。这样，一旦发生争议时，隐名产权人虽然不能取得房屋的增值收益，但至少还可以依据借条保证自己的本金不受损失。

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